Direito Imobiliário

A regularização de um imóvel pressupõe a identificação da causa específica da irregularidade, seja a ausência de registro individualizado, seja a ocupação sem título, seja o parcelamento implantado sem observância da legislação urbanística. A Lei n. 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, disciplina os requisitos para a abertura de matrícula e para o registro dos diversos títulos aquisitivos, sendo o instrumento comum a todos os caminhos de regularização.

Nossa atuação compreende:

• Constituição e regularização de condomínio urbano simples, instituto trazido pela Lei da REURB para loteamentos e núcleos urbanos já consolidados;
• Usucapião judicial, nos casos em que a via extrajudicial não é viável em razão de impugnação ou de ausência de documentação suficiente;
• Regularização fundiária urbana (REURB), para núcleos urbanos informais;
• Regularização registral de imóveis herdados e ainda não inventariados, em articulação com a área sucessória do escritório;
• Abertura de matrícula e retificação de área, nos termos da Lei de Registros Públicos;
• Orientação sobre qual instrumento, entre os disponíveis, melhor se ajusta à situação de fato de cada imóvel.

A escolha do instrumento adequado depende de exame técnico da situação de fato e de direito de cada imóvel, razão pela qual a assessoria prévia evita retrabalho no curso do processo de regularização.

A aquisição de um imóvel pressupõe a análise criteriosa da documentação e da situação jurídica das partes envolvidas, de modo a assegurar a regularidade do negócio e prevenir litígios que poderiam surgir anos após a conclusão da compra. Trata-se de etapa que exige conhecimento técnico específico, notadamente quanto à interpretação de matrículas, certidões e cláusulas contratuais.

Atuamos por meio de:

• Due diligence imobiliária, com análise da matrícula, dos ônus reais incidentes sobre o bem e das certidões pessoais dos vendedores;
• Elaboração e revisão de contratos de compra e venda, promessa de compra e venda e cessão de direitos;
• Acompanhamento da assinatura da escritura pública e do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei n. 6.015/1973, Lei de Registros Públicos;
• Assessoria a incorporadoras e loteadoras na elaboração de contratos padronizados para venda de unidades;
• Solução de vícios contratuais, inadimplemento e distrato em promessas de compra e venda;
• Ajuizamento de ação de adjudicação compulsória em caso de recusa injustificada de outorga de escritura.

Atuamos tanto na revisão preventiva de negócios em curso quanto na solução de controvérsias decorrentes de transações já concluídas.

O usucapião é o instituto que reconhece a propriedade de quem exerce posse contínua sobre um imóvel, observados os requisitos legais próprios de cada modalidade. Desde a reforma promovida pelo Código de Processo Civil de 2015, o reconhecimento pode ser obtido diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, sempre que presente o consenso entre as partes interessadas.

Nossa atuação compreende:

• Usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural;
• Usucapião familiar, decorrente do abandono do lar por um dos cônjuges ou companheiros;
• Usucapião coletiva, aplicável a núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda;
• Condução do procedimento extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei n. 6.015/1973, com elaboração de ata notarial, planta e memorial descritivo e citação dos confrontantes;
• Ajuizamento de ação de usucapião nos casos de impugnação ou de necessidade de dilação probatória;
• Levantamento de documentação e produção de prova da posse, quanto ao tempo, ao ânimo de dono e à ausência de oposição.

Avaliamos, em cada caso, qual modalidade e qual via, judicial ou extrajudicial, conduzem ao reconhecimento da propriedade de forma mais célere e segura.

A proteção possessória decorre da posse em si, independentemente da discussão sobre a propriedade do bem, e exige resposta jurídica tempestiva, uma vez que a maior parte das ações cabíveis admite pedido de liminar, apreciado antes mesmo da citação da parte contrária.

Nossa atuação compreende:

• Ação de reintegração de posse, nos casos de esbulho;
• Ação de manutenção de posse, nos casos de turbação;
• Interdito proibitório, para prevenção de ameaça iminente à posse;
• Pedidos de liminar e de tutela de urgência para a rápida retomada do imóvel;
• Defesa em ações possessórias ajuizadas em face do cliente;
• Cumulação com pedidos de indenização por perdas e danos e por perda de frutos.

Atuamos tanto na retomada e na proteção da posse quanto na defesa daqueles que, já na ocupação do imóvel, são surpreendidos por ação possessória.

Os bens imóveis costumam figurar entre os de maior valor e maior complexidade dentro de um espólio, o que demanda atenção redobrada quanto à avaliação, à partilha entre herdeiros e à regularização registral, de modo que a transmissão da propriedade se complete efetivamente perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Nossa atuação compreende:

• Inventário extrajudicial em cartório, quando presente o consenso entre herdeiros maiores e capazes;
• Inventário judicial, nos casos de herdeiro incapaz, existência de testamento ou ausência de consenso;
• Elaboração do formal de partilha e acompanhamento do registro dos imóveis em nome dos herdeiros;
• Sobrepartilha de bens imóveis descobertos após o encerramento do inventário;
• Regularização registral de imóveis herdados, nos casos de pendência de atualização há mais de uma geração;
• Assessoria em cessão de direitos hereditários sobre bens imóveis.

Atuamos em conjunto com a área sucessória do escritório sempre que o inventário exigir atenção específica à documentação e ao registro dos imóveis envolvidos.

A regularização fundiária urbana é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial. Para municípios, representa uma obrigação constitucional e uma oportunidade de requalificar áreas e promover justiça social. Para os moradores, significa acesso à propriedade formal, financiamento habitacional e segurança jurídica sobre a posse.

• Enquadramento do assentamento como REURB-S ou REURB-E;
• Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária (PRF) e Estudo Técnico de Caracterização;
• Condução do procedimento administrativo perante a prefeitura;
• Análise fundiária da área e identificação de domínio público ou privado;
• Elaboração da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e encaminhamento ao cartório;
• Assessoria a cooperativas habitacionais e associações de moradores;
• Credenciamento de escritórios junto a órgãos públicos para execução de REURB.

O escritório já atuou em processos de REURB em parceria com municípios mineiros, com experiência prática tanto na instrução administrativa quanto nos aspectos cartorários e registrais da regularização.

A incorporação imobiliária é disciplinada pela Lei n. 4.591/1964, que estabelece os requisitos para o registro do memorial de incorporação perante o Cartório de Registro de Imóveis, condição para o início da comercialização das unidades autônomas. A instituição do patrimônio de afetação, prevista na Lei n. 10.931/2004, segrega o patrimônio da incorporação do patrimônio geral da incorporadora, em benefício da proteção dos adquirentes em caso de insolvência.

Nossa atuação compreende:

• Assessoria no registro do memorial de incorporação e na instituição do patrimônio de afetação;
• Elaboração e revisão de contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas;
• Acompanhamento da entrega da obra, da concessão do habite-se e da individualização das matrículas das unidades;
• Defesa em ações decorrentes de atraso na entrega da obra e de vícios construtivos;
• Assessoria em distratos e resolução contratual por inadimplemento do adquirente;
• Representação de incorporadoras em processos de recuperação judicial e de adquirentes na defesa do patrimônio de afetação.

Atuamos tanto na estruturação jurídica de novos empreendimentos quanto na defesa dos interesses de incorporadoras e adquirentes em contratos já firmados.

O parcelamento do solo urbano, nas modalidades de loteamento e desmembramento, é disciplinado pela Lei n. 6.766/1979, que estabelece os requisitos urbanísticos para a aprovação do projeto perante o Município e as condições para o seu registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem o qual a comercialização dos lotes é considerada irregular.

Nossa atuação compreende:

• Assessoria na aprovação do projeto de loteamento junto ao Município e aos demais órgãos competentes;
• Elaboração do registro do loteamento e dos contratos de compromisso de compra e venda de lotes;
• Acompanhamento das obrigações de infraestrutura assumidas pelo loteador perante o Município e os adquirentes;
• Regularização de loteamentos irregulares ou clandestinos, nos termos da Lei n. 6.766/1979;
• Defesa de loteadores em ações decorrentes de inadimplemento de adquirentes;
• Assessoria a adquirentes de lotes em loteamentos com pendências registrais ou urbanísticas.

Distinguimos, em cada caso, a regularização de loteamentos já implantados da estruturação de novos empreendimentos, que exige planejamento desde a fase de aprovação do projeto.

A locação de imóveis é disciplinada pela Lei n. 8.245/1991, que estabelece regime próprio para a locação comercial, notadamente quanto à proteção do ponto empresarial consolidado pelo locatário ao longo do contrato. A ação renovatória, prevista no art. 51 da Lei do Inquilinato, assegura a renovação compulsória do contrato ao locatário que preencha os requisitos legais, entre contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos e exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos. Quando o locador retoma o imóvel sem justa causa ou deixa de dar a destinação alegada para a retomada, o locatário pode fazer jus à indenização pelo fundo de comércio, que compreende a perda do ponto e da clientela nele fixada.

Nossa atuação compreende:

• Elaboração e revisão de contratos de locação residencial e comercial;
• Ação renovatória de locação comercial, para garantia da renovação compulsória do contrato;
• Ação de indenização pelo fundo de comércio, nos casos de retomada do imóvel sem justa causa;
• Ação de despejo por falta de pagamento, denúncia vazia e infração contratual;
• Ação revisional de aluguel, para adequação do valor à realidade do mercado;
• Assessoria na constituição e na execução de garantias locatícias, entre fiança, caução e seguro-fiança.

O escritório atua tanto em locações residenciais quanto em contratos comerciais de maior complexidade, com atenção específica às consequências patrimoniais da não renovação do contrato de locação empresarial.